Vaut-il la peine d'acheter un bien immobilier au Monténégro et comment le faire au mieux ?

Dans leur enfance, beaucoup rêvaient probablement d'avoir une maison au bord de la mer, car c'est tellement romantique de vivre dans une station balnéaire. Les adultes achètent parfois de tels biens non pas tant pour vivre ici en permanence ou pour venir en vacances sans se soucier de réserver, mais pour gagner de l'argent en louant un logement. Le même Monténégro reçoit chaque année plusieurs fois plus de touristes que les gens vivent ici, ce qui signifie qu'il y aura une demande constante pour un appartement bien situé pendant la saison et que cela peut rapidement porter ses fruits.

En étudiant les caractéristiques de l'immobilier au Monténégro, il convient de noter que les appartements et les maisons dans ce pays peuvent présenter un grand nombre d'avantages. Considérez les principaux liés à la majorité des logements à vendre.

• La demande de logements locatifs à court terme au Monténégro a augmenté rapidement ces dernières années et aucune condition préalable à une baisse de la demande n'est prévue. En 2017, le nombre de visiteurs dans le pays a dépassé pour la première fois les 2 millions et continue de croître régulièrement. Les prix bas, par rapport à de nombreuses autres stations balnéaires, attirent les touristes ici, et l'État a également établi un régime sans visa avec la plupart de ses voisins et de nombreux pays post-soviétiques. En conséquence, 20% des invités viennent de Serbie, de Russie et d'Ukraine fournissent ensemble le même montant, jusqu'à 10% des visiteurs sont fournis par la Bosnie-Herzégovine, mais les riches touristes d'Europe occidentale viennent également ici.

• L'attractivité des investissements du secteur du logement du pays est bonne car des règles transparentes et réalistes ont été établies pour les investisseurs étrangers, rappelant de manière frappante l'Union européenne exemplaire à cet égard. De plus, ce n'est qu'après avoir obtenu son indépendance en 2006 que le pays a réalisé combien il pouvait gagner grâce au tourisme, car ici, une énorme quantité de logements a été construite après cette date. Cela signifie qu'il y a beaucoup de nouveaux bâtiments construits à l'aide de technologies modernes, de plus, ce n'est pas un problème de trouver un appartement vacant à acheter.

• Si vous le souhaitez, vous pouvez trouver des logements relativement bon marché au Monténégro - ici, le prix moyen au mètre carré ne fonctionne même pas approximativement. Tout dépend d'un certain nombre de caractéristiques spécifiques, par exemple, la valeur historique d'un immeuble augmente les tarifs, mais la présence d'un terrain à proximité pour un développement prometteur réduit considérablement le prix. En conséquence, exactement le même logement à une distance de 300 mètres les uns des autres peut avoir des prix différents. De plus, les prix sont influencés par le facteur géographique - dans le prestigieux bord de mer de Budva, le logement est le plus cher, le reste de la côte est un peu moins cher, mais dans l'outback les prix sont beaucoup plus bas, bien que les montagnes soient aussi belles ici .

• La politique fiscale et communale au Monténégro ne contribue également qu'à l'achat de logements ici. Par exemple, lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, la taxe ne sera que de 3% du coût, mais si le vendeur est lui-même le développeur, même un tel paiement en trop ne se produira pas. La taxe annuelle pour les propriétaires varie de 0,1% à 1% du coût du mètre carré dans cette région, mais ce n'est pas beaucoup de toute façon.

• L'investissement ne se limite pas aux investissements dans le développement de logements - les grands investisseurs construisent des infrastructures telles que des écoles avec une langue d'enseignement en anglais ou en russe, des ports de plaisance et de nombreux autres équipements. Une telle amélioration de la situation contribue encore au fait que les touristes viennent ici en grand nombre, ce qui signifie qu'il sera encore plus rentable de louer des logements ici.

• Le Monténégro est considéré comme l'un des pays les plus respectueux de l'environnement., car il n'y a pas d'industrie sérieuse ici, et donc la poursuite de la croissance du potentiel touristique semble être tout à fait naturelle.

Naturellement, certains inconvénients sont également présents, mais ils sont relativement peu nombreux et pour de nombreuses personnes ils sont insignifiants. Cependant, c'est pour vous qu'ils peuvent s'avérer être un sérieux inconvénient, c'est pourquoi nous les considérerons également.

• Le Monténégro a le statut officiel de candidat à l'adhésion à l'Union européenne, mais n'en est pas encore devenu un, et on ne peut pas dire que cela arrivera de si tôt. Pour de nombreux investisseurs de l'espace post-soviétique, acheter un logement à l'étranger est également utile dans le cadre d'un obtention simplifiée d'un visa Schengen, posséder également un appartement dans un pays de l'UE, vous pouvez demander un titre de séjour, puis un passeport.

• Le Monténégro a un passé socialiste provincial important - malgré les innovations introduites, l'infrastructure, par rapport à l'Europe de l'Ouest, boite. Par exemple, il n'y a pratiquement aucun chauffage centralisé dans le pays, bien qu'en hiver, même sur une côte relativement chaude, la température ne soit que de 3 à 7 degrés Celsius.

Il est de coutume pour les habitants de chauffer les locaux avec des climatiseurs, mais ici, le réseau électrique peut déjà tomber en panne - les arrêts dus aux pics de charge ne sont toujours pas une merveille. Entre autres choses, la mentalité et la formation du personnel local sont juste quelque chose entre l'Europe tant vantée et nos réalités disgracieuses, ce qui peut effrayer certains touristes fortunés.

Comme indiqué ci-dessus, l'État a abordé le développement des infrastructures touristiques de manière organisée - au moins des parcelles de terrain ont été confiées à des promoteurs privés, et ceux-ci, voulant récupérer les fonds dépensés, se sont empressés de construire une énorme quantité de logements. D'une part, l'abondance des offres aurait dû entraîner une certaine baisse des prix de l'immobilier, mais dans le cas du Monténégro, on constate que ici, les investissements ont déjà commencé à porter leurs fruits.

La pratique montre que lors de l'achat d'une maison au Monténégro, il est logique de ne pas chercher un objet à acheter par vous-même, mais de demander l'aide de consultants locaux... Vous-même pouvez à peine comprendre à peu près pourquoi une maison chère coûte si cher, et en choisissant un logement moins cher, vous ne serez pas sûr de connaître tous les risques d'un tel achat.

Les experts constatent que ces dernières années, la demande croissante stimule intensément les promoteurs et ils s'efforcent de terminer dans les meilleurs délais les installations en construction, ce qui pâtit inévitablement de la qualité de la construction. Considérant que des tremblements de terre se produisent périodiquement dans ce pays montagneux, il vaut la peine de réfléchir à plusieurs reprises avant d'acheter un appartement dans un nouveau bâtiment "inachevé".

De plus, il n'est pas rare d'entendre des plaintes selon lesquelles les bâtiments situés au pied des montagnes ont une tendance accrue à rouler progressivement et même à s'effondrer.

Quant à la première ligne, il sera beaucoup plus difficile d'acheter un logement ici, ne serait-ce qu'en raison du fait que la demande d'étrangers particulièrement riches est particulièrement élevée ici. Il y a quelques années, certains médias occidentaux influents ont écrit qu'environ 14% de l'ensemble du territoire du Monténégro avaient déjà été achetés par des étrangers, et il faut supposer qu'ils s'intéressent principalement à la côte. Néanmoins, il y a même des options ici, soyez simplement prêt à débourser un montant très important.

Le marché du logement monténégrin présente une vaste gamme de prix - trop de facteurs influent sur les prix. Prenez, par exemple, le parc de logements - vous pouvez obtenir un appartement à la fois dans un ancien immeuble de grande hauteur, qui ne diffère pas fondamentalement d'un immeuble soviétique typique, et dans un immeuble relativement récent, construit déjà à l'époque de l'indépendance, en prenant compte de toutes les exigences de construction modernes.

Encore une fois, quelque part dans les montagnes ou même dans la capitale Podgorica, les prix peuvent s'avérer légèrement inférieurs à la moyenne, mais la grande question est de savoir combien un tel investissement sera rentable, car les statistiques montrent que l'écrasante majorité des touristes étrangers ne se précipitent pas si autant à la montagne qu'à la mer.

Tous ces facteurs ne nous permettent pas de déterminer le prix moyen du mètre carré - plus précisément, il peut être calculé, mais en pratique cela n'apporte aucun avantage, car il peut être moins cher et beaucoup plus cher. Si vous êtes toujours intéressé et que vous souhaitez avoir au moins une idée générale de combien vous devez compter, sachez que 40 mille euros est le capital minimum qui vous permet d'acheter un petit studio de 20 mètres carrés.

Un petit appartement de type familial d'une superficie d'environ 50 mètres carrés coûtera ainsi 60 000 mètres carrés.

Si vous êtes intéressé par une maison avec un terrain, le coût sera en grande partie déterminé par le bâtiment, et non par le territoire lui-même. Par exemple, une maison de 60 mètres dans la cour de 200 mètres carrés peut coûter environ 80 000 euros, mais une villa spacieuse de 200 mètres carrés avec un terrain de 300 autres coûtera 170 000 euros.

La différence de prix dépend non seulement de la proximité de la mer, mais aussi de la situation géographique spécifique. Tout d'abord, dans n'importe quelle région, la vue depuis la fenêtre est très appréciée, les logements sont considérés comme particulièrement impressionnants, d'où les montagnes et la mer sont clairement visibles.

Naturellement, un énorme avantage est que la région a son propre accès à la mer, idéalement - sa propre plage, où les étrangers, sauf à l'invitation du propriétaire, ne peuvent pas obtenir.

Si nous parlons des régions, parmi les meilleurs endroits sont généralement appelés la Riviera de Budva (les environs de la station balnéaire de Budva) et Boko-Kotorska (la côte de la baie de Kotor, y compris Tivat).

Vous pouvez essayer d'économiser de l'argent en choisissant un hébergement quelque part sur la Riviera de Barskaya ou même dans les environs d'Ulcinj. Dans le même temps, vous devez comprendre que son coût est inférieur pour une raison: il y a moins d'opportunités pour les loisirs d'élite, les touristes ne sont pas si désireux d'y aller et, par conséquent, les bénéfices ne seront probablement pas si élevés.

Comme il ressort de ce qui précède, la citoyenneté du Monténégro pour l'acquisition de biens immobiliers à l'intérieur du pays, bien sûr, n'est pas requise - en fait, l'État, au contraire, est intéressé par les étrangers qui investissent leur argent ici, et donc simplifié au maximum la procédure. De plus, bien que les perspectives et le calendrier de l'adhésion du Monténégro à l'Union européenne ne soient pas encore tout à fait clairs, de nombreuses personnes semblent aujourd'hui recevoir un passeport de ce pays comme un bon moyen de devenir bientôt citoyen de l'Union européenne.

C'est une autre affaire que tout n'est pas si simple ici - Le Monténégro demande beaucoup pour la vente effective d'un passeport. Pour acheter un bien immobilier dans la nature afin d'obtenir un document, vous devrez payer à partir de 250 000 euros, et dans une région développée - à partir de 350 000, et 100 000 autres devront dans tous les cas être transférés sur les comptes de l'État lui-même. De plus, cette option n'est pas offerte à tout le monde - dans les trois ans suivant le lancement du programme (2018-2021), une candidature devra être soumise et seuls 2 000 chanceux seront sélectionnés parmi tous les candidats qui seront autorisés à participer.

En l'absence de gros sous, vous pouvez aller plus loin, ayant déjà reçu un permis de séjour dans le pays. Si vous avez acheté une maison ici, un permis de séjour temporaire vous est délivré, qui n'est valable qu'un an - pendant cette période, vous devez prendre pied et obtenir des raisons supplémentaires de rester. Si vous n'avez pas trouvé d'emploi et que vous ne vous êtes pas marié avec quelqu'un de la région, vous ne pouvez vous passer de visa que si l'objet acheté coûte plus de 40 000 euros - vous pouvez alors prolonger votre permis de séjour.

Quel que soit le type de bien immobilier que vous décidez d'acheter au Monténégro - un appartement, un terrain ou une maison - votre transaction débutera par un soi-disant accord préliminaire. Il ne dit pas grand-chose - il décrit les conditions de conclusion d'une transaction (quoi, où, quand, pour combien, de qui et à qui), considère le mode et les conditions de paiement, et prescrit également le montant du dépôt, généralement environ 10 % de la valeur convenue de l'objet acheté. Le montant spécifié de la caution doit être transféré au propriétaire précédent, qui est tenu de délivrer un récépissé attestant qu'il a reçu l'argent spécifié dans l'accord préliminaire.

Après cela, le contrat de vente principal est conclu, pour l'enregistrement légal duquel il convient de s'adresser uniquement aux bureaux des notaires de l'État du Monténégro - ce sont les règles du pays. Il y a déjà ici des points nettement plus marqués - en plus de ce qui a été décrit ci-dessus, il convient de mentionner, par exemple, que le vendeur s'engage à réenregistrer l'objet à une autre personne.

Comme indiqué ci-dessus, lors de l'achat d'une maison sur le marché secondaire pour les citoyens des pays post-soviétiques, la taxe est de 3% du montant. En général, comme le montre la pratique, les taxes, l'assistance juridique et le réenregistrement augmentent ensemble les coûts d'environ 5%. Par conséquent, lors du choix d'une propriété, vous devez également prendre en compte une telle marge.

La clause selon laquelle le vendeur n'aura rien contre la réémission est importante pour la raison que tout nouveau propriétaire devrait logiquement enregistrer immédiatement l'acquisition au cadastre de l'État pour lui-même... Cependant, selon les lois monténégrines, cela peut être fait non pas à tout moment dans le futur, mais dans les 30 premiers jours à compter de la date de la transaction. Il vaut mieux ne pas expérimenter ce qui se passera si la légalisation n'a pas lieu dans le délai proposé, et pour qu'il n'y ait pas de problèmes inutiles de la part du vendeur qui « a changé d'avis » et met un rayon dans la roue, un clause relative à son consentement au renouvellement est spécialement énoncée dans le contrat.

Si vous achetez un terrain gratuit et envisagez de vous lancer dans le développement par vous-même, il convient de noter qu'au Monténégro, loin de tout terrain implique un développement ultérieur. Il peut y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles un site particulier, du point de vue de la législation, ne convient pas à la construction, mais vous ne pourrez guère changer ce statut du territoire, et tout bâtiment érigé par vous par ignorance ou par insolence être considéré comme illégal et peut faire l'objet d'une démolition...

Beaucoup de nos compatriotes, envisageant d'acquérir des biens immobiliers dans l'Adriatique, décident de vendre des biens immobiliers "en plus" dans leur pays d'origine afin de débloquer de l'argent. Diviser une procédure en deux étapes retarde considérablement le processus et implique beaucoup de paperasse, c'est pourquoi certains investisseurs potentiels ne veulent même pas envisager une telle idée, la jugeant trop difficile à mettre en œuvre. En fait, le problème peut être résolu un peu plus facilement qu'il n'y paraît.

Il existe des agences immobilières internationales offrant le service d'échanger, par exemple, des biens immobiliers russes contre des biens immobiliers monténégrins. Au lieu de deux transactions distinctes, dont chacune peut prendre beaucoup de temps, une seule et plutôt rapide est proposée, puisque vous ne recherchez ni un acheteur pour une propriété russe, ni un vendeur de biens immobiliers monténégrins - c'est, considérez, le même entité juridique. En conséquence, vous n'aurez peut-être jamais d'argent entre vos mains, mais vous n'attendez pas que l'objet que vous vendez soit acheté - les spécialistes arrivent simplement à l'adresse indiquée et estiment combien la maison ou l'appartement que vous proposez peut coûter.

Grâce à la coopération avec une entreprise sérieuse, vous pouvez simplifier le processus de réinscription, même si cela "mange" une partie du budget... De plus, ces services ne fonctionnent généralement que pour Moscou, Saint-Pétersbourg et d'autres grandes villes où l'immobilier est en demande.

Les réponses aux questions sur l'achat d'un bien immobilier au Monténégro sont données dans la vidéo suivante.